江苏常州，一对小夫妻好不容易攒够首付，欢天喜地交了5万定金，认筹了一套143平的大房子。谁知签约当天翻开合同，发现土地早就押给了银行，延期交房开发商免责，连面积缩水都不让退房。 俩人当场提出想改几条，售楼员却说：“合同是死的，你爱签不签，不签算违约，定金没收。”没过几天，房子就被挂上“可售”。 小两口一纸诉状告上法庭，要求双倍返还定金。谁料法院一纸判决下来，不仅没支持，反说他们违约。明明是合同存在霸王条款，怎么就成了自己理亏？这5万块，到底是谁欠谁的？ 1991年出生的王某和1995年出生的张某两夫妻，看上了一家开发商的楼盘项目，他俩就去售楼处，签了一份《认购协议书》，定了一套房子，总价438万多，定金先交了5万块，后来又补交了23万多，加起来是28万多。 根据协议，他们应该在签认购书后的3天内就去签正式合同。结果呢，时间一拖再拖。也不是他们不买，是各种事赶事儿，加上开发商的销售也挺灵活，嘴上说“晚一两天签没问题，就是折扣可能保不住”，夫妻俩心想那行吧，反正房子是要的，晚两天就晚两天。 结果过了两个月，开发商那边突然变脸了。发了个《催签函》，又发了个《挞定告知函》，说你们再不签约，就是违约了，定金没收，房子卖别人。 两口子这时候才着急了，赶紧跑去售楼处，带着钱，打算正式签约。 他们这才第一次完整看到正式版的《商品房买卖合同》和补充协议。一看不要紧，心里一下凉了半截。 补充协议中包含：允许开发商在不披露的情况下继续对土地及在建工程设定抵押、免除开发商逾期交房责任、限制买受人对面积差异的异议权及合同解除权等。 他们当场就提出来了，将这些条款改一改，结果开发商销售一句话堵回来：“合同都是固定文本，改不了。你们不签，就默认放弃，定金不退。” 这谁受得了？俩人就僵在那儿了。 最后房子没签成，开发商那边还真的把房子挂出去卖了。 这下夫妻俩彻底被激怒了，直接起诉到法院。 其诉求包括：定金和预付款你得退，还得双倍退；那些明显不公平的合同条款，确认无效；开发商故意隐瞒土地抵押，这就是欺诈，得赔偿。 一审法院会如何判决呢？ 法院先判了开发商把23万多的预付款退给夫妻俩，按年利率2%给了点利息。 但对于5万块定金的双倍返还请求，法院没支持。理由是，人家预约合同签得明明白白，你也签了字，那条款里头就写着“我已充分了解并接受正式合同内容”，你现在跑来跟我说条款不公，没有道理。 而且，两个多月时间，你们夫妻从来没对合同条款提出过任何异议，只讨论过付款时间。那人家按协议把你定金收了，没什么毛病。 至于那些合同条款，法院也一一审查了，结论是，协议里的“确认条款”不是无效格式条款，补充协议那几条也不算明显不公。 关键你们连正式合同都没签，现在跑来要求认定补充协议的条款无效，缺乏依据。 至于土地抵押的事，法院认为，在签约现场没提这事儿，事后查到了才说，而且开发商承诺交房前会解押，这也不算欺诈。 一审败了，两口子不服，上诉到中院。 中院审理认为， “已充分了解并接受合同内容”的条款。法院认为，这不是霸王条款，是你在签认购书时对自己知情权的确认。你是成年人，签合同的时候不看清楚就落笔，回头说“我没看过”是没用的。至于那些补充协议的条款，法院也认为没到显失公平的地步。 “诚信磋商”的问题。法院翻出了聊天记录，发现从9月到11月，夫妻俩只在说“12月能不能再付钱”，从没提过合同条款不合理的事。直到开发商发了催签函，夫妻俩才跑到现场“要求改条款”，但那时预约合同已经被解除了。法院认定，这是夫妻俩自己没有尽到诚信磋商的义务，不能怪开发商。 “隐瞒土地抵押是不是欺诈”的争议，法院认为，夫妻俩直到诉讼后才拿来当理由，签合同的时候完全没提过，没法证明这是当时未签合同的直接原因。而且法律也不禁止开发商先押地后解押，只要不影响最终办证，就不算根本违约。 最终，中院作出了终审判决，驳回上诉，维持原判。 这5万块钱的定金，是真的拿不回来了。 对此，您怎么看？ 下面我们梳理一下该案主要涉及的法律规定！ 《中华人民共和国民法典》第四百九十七条 有下列情形之一的，该格式条款无效：（一）具有本法第一编第六章第三节和本法第五百零六条规定的无效情形；（二）提供格式条款一方不合理地免除或者减轻其责任、加重对方责任、限制对方主要权利；（三）提供格式条款一方排除对方主要权利。 本案中，法院认为《合同补充协议》条款本身未达到“显失公平”的程度。更关键的是，双方并未正式签署这份补充协议，在合同未成立的情况下，法院不支持“预先确认条款无效”的诉请。 来源：裁判文书网
