楼市大变局！银行开始当“房东”，你的财富该往哪流？ 政策组合拳频出，市场分化加

楼市大变局！银行开始当“房东”，你的财富该往哪流？ 政策组合拳频出，市场分化加剧，中国房地产市场正经历二十年未有之深刻重构，普通人的资产配置逻辑必须彻底改变。 2026年1月29日，首席经济学家连平在最新研判中指出，中国房地产市场经历罕见深刻调整，正从普涨时代转向 “结构性分化”。 随着利率持续走低，居民存款收益下降，“存款搬家” 现象加速。房地产在家庭财富中的作用发生本质转变。 01 市场现状：走出“硬着陆”，进入漫长温和调整期 房地产市场已逐步走出系统性风险，但并未迎来V型反弹。根据罗志恒等经济学家的分析，当前楼市进入一个 周期更长、过程更温和但持续的调整阶段。 2024年商品房销售面积跌破10亿平方米，为2009年以来首次。房价持续下行，70个大中城市住宅价格同比下跌5.8%，二手房价格创2005年有统计以来最大跌幅。 房地产对GDP增长的拉动已由正转负，从经济增长的“助推器”变为 “拖累项”。考虑到建筑、建材、家电等上下游产业链，其对经济的整体拖累更为明显。 02 核心分化：一线坚挺，三四线承压，好房子才抗跌 市场共识是：普涨时代彻底结束，结构性分化时代全面开启。 连平明确指出，未来只有 “核心城市、核心地段、核心房产” 能够穿越周期。人口、产业、资金正加速向京津冀、长三角、粤港澳大湾区等核心城市群聚集。 上海、深圳等一线城市现房库存去化周期已不到8个月，供需关系偏紧。而众多三四线城市面临需求不足、库存高企的双重压力，调整周期将更长。 产品也在分化。随着人均住房面积提升，市场从解决“有没有”转向追求“好不好”。绿色、智慧、舒适的“好房子” 成为保值关键，老旧房产则面临价值重估。 03 新现象：“银行直供房”上市，会冲击二手房吗？ 一个值得关注的新现象是：银行开始直接下场卖房。 这些被称为 “银行直供房” 的房产，是银行收回的断供抵押物。与法拍房相比，其流程更简单、产权清晰，且价格通常更低，为购房者提供了“捡漏”机会。 连平分析，这类房产多为个案，且类型、地段五花八门，不会对二手房市场价格造成大规模冲击。但其出现本身，反映了市场调整深度与银行处置不良资产的迫切性。 04 政策路径：从“止跌回稳”到构建新模式 中央已将 “促进房地产市场止跌回稳” 明确为政策底线。2024年“9·24”以来，降首付、降利率、优化“白名单”等政策密集出台。 短期政策核心是 “防风险、稳预期”。多位经济学家建议，应实质性放宽一线城市限购，降低交易成本，并探索由 中央层面设立“房地产稳定基金”，用于“保交楼”和收储存量资产，以强力信号扭转市场预期。 中长期目标是 构建房地产发展新模式，即“租购并举”、以人定房、以房定地、以地定钱，从源头上解决供需错配问题。 05 财富流向：房地产权重下降，资金寻找新引擎 在楼市分化、利率走低的双重背景下，居民财富配置正经历历史性转向。连平指出，未来最重要的投资方向可能是 权益类资产。 2025年以来，宏观政策史无前例地支持资本市场，提出 “以投资者为本”。央行创设支持资本市场的结构性工具，中央汇金明确类“平准基金”定位，为股市创造了前所未有的金融环境。 同时，一批代表新质生产力的高科技公司持续涌现，为股市提供了优质标的。房地产市值蒸发过程中流出的部分资金，正逐步流入股市。 对于个人资产配置，连平建议可参考 “3322”或“4321” 的比例：即房产、权益类金融资产、现金存款、黄金四类资产进行多元化组合，并根据个人风险偏好调整。 随着二手房交易渐成主导，市场定价将更趋市场化。政策工具箱仍在扩容，从城中村改造到收储去库存，多措并举旨在打破“房价跌-预期弱”的负向循环。 市场共识是，复苏之路非坦途，但最危险的时刻正在过去。对于普通人而言，理解分化、拥抱多元，是穿越周期、守护财富的必修课。