之前都说，房地产是超大M2的蓄水池，所以没有溢流造成物价上涨，现在房地产大幅收缩，这些资金会去哪里? "蓄水池"理论认为，房地产锁住了大量货币，防止了通胀。但这个理论有个致命漏洞：蓄水池只能存水，不能生水。 而房地产恰恰相反——它不是在"蓄水"，而是在"造水"。 举个例子：你贷款70万买了一套100万的房子。这70万哪来的？是你未来30年的收入吗？不，这70万是银行新创造出来的钱。 银行通过贷款，凭空创造了这70万M2。所以，房地产不是把现有的钱锁住，而是不断创造新的钱。 过去十年，中国的M2从2010年的65万亿暴涨到2023年的292万亿，增长了近4.5倍。 这背后，房地产贷款功不可没。银行通过信贷派生存款，1元基础货币能创造出5元M2。 当经济"正常运转"时，货币乘数效应让房地产成为M2增长的"水龙头"。 房地产行业形成了一个奇妙的"债务闭环"： 地方贷款修桥铺路，然后卖地还债；开发商贷款买地盖房，然后卖房还债；老百姓贷款买房，然后还贷30年。 三方都在借钱，钱在金融系统里循环，真正流到大家口袋里的钱并不多。 这就是为什么M2总额增长很多，但M1（流通中的现金+活期存款）却很少。 2010年M1余额22.94万亿，2023年M1余额68.05万亿，增长远低于M2。 房地产下行，资金去哪了？ 现在房地产不行了，很多人担心：这些钱会不会跑出来推高物价？答案是：不会。 房地产里主要是债务，不是"闲钱"。开发商负债累累，某大爆雷2万亿，某园等房企债务缠身，哪有钱"逃出"？老百姓还在还房贷，更没钱消费。 其次，房地产的钱已经转化成了前几年的各种收入：建筑工人工资、中介费、设计费、土地出让金用于城市建设。 少数人通过高位套现获利，但大多数人只是"黄粱一梦"——房子涨到200万又跌回50万，除了少数套现的人，其他人什么都没得到。 数据说话：房地产下行，物价涨了吗？ 2023年CPI仅上涨0.3%，去年也不高。房地产已经不太行了，但物价并没有暴涨。 为什么？因为房地产不行了，开发商不会把你的首付款和贷款还给你。没有钱，你拿什么去消费？门口的馒头没人买，不会自己涨价玩。 "六个钱包"掏空，未来30年收入被锁定。老百姓奋斗好几年存了30万，扔到了房地产里；每个月工资，有一半也扔到了房地产里。 消费能力被严重透支，不是没钱消费，是没钱可消费。 房地产"寅吃卯粮"模式不可持续。当这个膨胀的时代过去，我们需要寻找新的经济发展动力。 对于普通人来说，建议是：抛下负债，放下膨胀的欲望，注重现金流管理。在多数人后退的前提下，你原地不动，就是一种胜利。 房地产从来不是"蓄水池"，而是把未来30年的钱拿到今天花的"时光机"。 现在这台机器慢了，但流出的不是"多余的货币"，而是我们被透支的消费能力。
