2026年开年，上海楼市又开始躁动了。中介朋友圈刷屏"成交回暖"，媒体标题党"二

2026年开年，上海楼市又开始躁动了。中介朋友圈刷屏"成交回暖"，媒体标题党"二手房月成交破2万套"，某些大V开始喊"再不买就涨了"。 然后，就有一堆人坐不住了，私信问我：半佛老师，现在是不是该上车了？是不是抄底的好时机？ 我直接泼冷水：你连"底"是什么都没搞清楚，抄什么底？ 先说说这波"回暖"的真相 1月份上海二手房成交预计2.2万套，连续三个月站上这个量级。看起来挺热闹，对吧？ 但真相是：这波成交，是"以价换量"换来的。 什么意思？就是房东扛不住了，降价20%-30%甩卖，刚需一看"卧槽，这价格比三年前还便宜"，赶紧接盘。不是市场热了，是价格跌到有人愿意买了。 更关键的是：成交的主力是300万以下的刚需房，60-70平米的小户型。这说明什么？说明这波是实打实的自住需求进场，不是投资客抄底。 投资客在干嘛？在观望。 为什么？因为他们知道，真正的底部，不是价格跌了多少，而是供需关系实质性改善。 现在什么情况？经济基本面、就业环境、收入预期，都没根本好转。年轻人找工作难，中年人怕失业，大家都不敢乱花钱。这种背景下，你指望房价V型反转？做梦。 再说说"抄底"这个事 很多人对"抄底"有误解，以为就是价格最低点买入。 但现实是：底部是一个区域，不是一个点。 你永远不知道最低点在哪里，可能今天买了，明天又跌5万。也可能你等半年，价格反而涨了。 所以，真正的"抄底"，不是赌那个最低点，而是在价格合理、自己能承受的区间买入。 什么叫"价格合理"？就是这套房子的价格，跟它的地段、配套、品质匹配，没有明显泡沫。 什么叫"自己能承受"？就是月供不超过家庭月收入的40%，留足应急的钱，工作稳定，不怕失业。 如果你符合这两个条件，那现在确实可以看房了。毕竟价格跌了不少，税费也省了，比前两年买要划算。 但如果你不符合，比如月薪1万，非要买500万的房子，月供2万，那对不起，你不是在抄底，是在作死。 最后说说2026年的建议 对刚需自住：别老想着"抄底"，也别被中介忽悠。算清自己的月供能力，留足应急的钱，遇到外环边地铁口、价格合适的次新房，可以果断些。但记住：买的是居住需求，不是投资预期。 别指望买了就涨，做好长期持有的准备。 对改善置换：遵循"先卖后买"原则，别踏空。优先考虑核心区优质次新或新房，但需评估自身现金流和置换周期。别为了"一步到位"，把自己搞得太累。 对投资需求：我劝你洗洗睡。现在这个市场，投资房产的三大逻辑都变了：房价普涨时代结束了，持有成本太高，流动性太差。远郊、老破小等劣质资产，可能继续阴跌。只有核心地段稀缺资产才具备长期保值能力，但这需要极高的专业眼光和资金实力，不适合普通人。 2026年的上海楼市，是给理性、有准备的人看的。忘掉过去那种"闭眼买都赚"的暴富故事，回归房子"住"的本质。 别被"再不买就涨"忽悠，也别被"马上要崩"吓倒。市场冷了，你才能冷静挑个好房子。 记住：你的收入，才是你最大的安全感。政策是锦上添花，不是雪中送炭。 PS： 最近各地两会都在提青年住房问题，北京、河南说要"定向降房贷利率""增加保障房供给"。这事儿吧，听着很美，但落地需要时间，效果如何还得打个问号。对年轻人来说，与其期待政策福利，不如提升自己的赚钱能力。毕竟，房贷利率再低，月供还是要还的。 上海房价 上海楼市 上海房产价格 上海买房 上海二手房楼市 上海房价 上海楼市 上海房产价格 上海买房 上海二手房楼市 上海购房新趋势 上海二手房楼盘