为什么现在全国的房子都在跌，就连北上广深这些“好地方”的房子也在降价？ 过去二十年，几乎所有城市，不论大小，房价都涨了。这背后的主要推力，并不是每个城市的经济突然都变好了，而是几股全国性的力量在起作用。 第一，是钱多了。整个社会的货币供应量增长很快，银行房贷政策也宽松。 这让很多人，包括他们的家庭，能把未来几十年的收入预期，加上父母一辈的积蓄，一起拿出来，变成今天的购买力，一下子全投进房子里。 第二，是人多了。城市化快速推进，大量农村人进城，劳动力人口在2012年前持续增长，需要房子的人多。 第三，是土地和预期的循环。地方政府依靠卖地收入，推动了“地价涨-房价涨”的循环。 更重要的是，所有人都慢慢相信“房子肯定涨价”，这种信念本身吸引了更多投资和投机买房的人。 在这些全国性力量驱动下，不管房子本身在哪儿、质量如何，价格都被推高了，形成了一种“普惠式”的上涨。 现在，这些推动上涨的力量，要么减弱了，要么反转了。 先是居民手里的杠杆加到头了。很多人背上了二三十年的房贷，每个月要还的钱占收入比例很高。 同时，大家对未来收入的增长，不像以前那么乐观了。 过去那种“预支未来”的买法，很难持续了，新来接盘的人，没那么强的购买力了。 其次，人口的趋势变了。劳动力人口总数在下降，城市化的速度也慢下来了。需要买房的主力人群，在数量上开始减少。这是基本盘的变化。 第三，也是最重要的，那个“房价永远涨”的信仰，动摇了。 当越来越多的人看到房子在降价，而且持续了一段时间，他们就会重新思考：我买房子是为了什么？如果不会再暴涨，那我还不如租，或者看看别的投资。 这种预期一改变，投资和投机需求就会大量消失。最后，市场进入了一个“价值重估”的阶段。 过去大家不太看租金回报，就看涨价。现在涨价预期没了，大家开始算账：这套房子租出去，一年能收多少租金？这个回报率，对比把钱存在银行或者买国债，划算吗？ 一算账，很多房子的“估值泡沫”就显出来了，价格就需要向下调整，向它真实的居住价值和租金回报水平靠拢。 那么，为什么北上广深这些公认的好地方，也逃不过下跌呢？ 因为这些全国性的压力，它们一样要承受。这些城市的居民，同样背了很高的房贷，同样面临收入预期问题。 更重要的是，过去因为这些城市资源好、机会多，大家预期更高，涨得也更猛，积累的“估值泡沫”可能更大。 现在预期扭转，泡沫也需要消化。当然，它们的“好”是真实的，比如更好的工作、教育、医疗资源。 这种“相对优势”依然存在，这可能会让它们的房价在下跌后，更快地稳定下来，跌幅可能比小城市小，长远看也更保值。 但在当前这个系统性调整的时期，没有哪个地方能完全“免疫”。 下跌，是价格在向当前的经济基本面、居民实际购买力和真实回报率进行一次普遍的、迟来的“回归”。 所以，全国房价普遍下跌，不是一个城市出了什么问题，而是过去支撑整个房地产上涨模式的几个支柱——宽松的货币、增长的人口、强烈的上涨信仰——都在发生变化。 这是一次系统性的调整，是对过去二十年“闭眼买房”时代的告别。未来的房子，会越来越回归它的居住属性。 好地方的房子，其价值会体现在更扎实的资源禀赋和长期流动性上，而不是那种短期内快速上涨的预期。 现在的普遍下跌，是市场在为过去的狂热和泡沫买单，并在寻找一个新的、更现实的定价基础。
