许多人好奇，为何烂尾楼不能由其他开发商接手继续开发。实际上，烂尾楼问题的根源在于制度设计。 首先得明白，烂尾楼不只是简单的“没完工的房子”，它更像一个绑满了各种债务和手续的“炸弹包”，烂尾楼问题的根源就是我们现在还在实行的商品房预售制。 可能有人不知道，这个制度不是我们内地原创的，是上世纪九十年代从香港学来的，香港叫“卖楼花”。 当年内地刚取消福利分房，大家对房子的需求一下子爆发，但开发商普遍没钱，自有资金连10%都不到，融资渠道也只有银行贷款。 要是等房子盖好了再卖，开发商根本撑不下来，所以就引进了预售制，让购房者先交钱，开发商用这笔钱来盖楼。 这个制度的初衷是好的，一方面解决了开发商的资金难题，让更多房子能盖起来；另一方面也降低了购房门槛，大家不用攒够全款就能买房，加速了城市化进程。 但问题也出在这，预售制相当于把建房的风险转嫁给了购房者和银行，一旦开发商把预售款挪去别的地方，或者资金链断了，房子就烂尾了。 最关键的漏洞是预售资金的监管，按理说，购房者交的首付和贷款，应该存在专门的监管账户里，只能用来盖这个项目的房子，等房子盖到一定进度才能给开发商用。 但以前没有全国统一的监管标准，都是各个城市自己定规矩，执行力度也不一样。 这就给了一些开发商可乘之机，他们会想办法把监管账户里的钱挪走，有的拿去买新地，有的投到其他项目，结果本项目的建设资金不够，只能停工。 比如有些烂尾楼，看着已经盖起了框架，就是因为盖到这个程度才能拿到一部分预售款，开发商拿到钱就跑路或者挪用了，留下一个烂摊子。 这不是开发商良心坏，而是制度给了可操作的空间，监管的口子没扎紧，才让这种情况屡禁不止。 接下来就是接盘方最头疼的问题：债务和产权的烂摊子。 一个烂尾楼背后，牵扯的不是一个两个债权人，而是一堆。 银行可能有贷款，施工方可能有工程款没拿到，材料商可能有货款没结清，还有已经买房的业主，他们交了钱却拿不到房。 这些债务关系盘根错节，谁先拿钱谁后拿钱，以前没有明确的规矩。 要是新开发商接手，这些债务是不是都要自己扛？比如施工方的工程款有优先受偿权，银行的贷款有抵押权，购房者的预付款排在哪个位置？以前法律上没说清楚，接盘方根本算不清自己要付出多少成本，万一接手后冒出一堆债主，哭都没地方哭。 还有产权问题，有些烂尾楼的土地使用手续可能不全，或者土地出让金没交清，甚至有的土地性质都有问题。 新开发商接手后，要去补这些手续，跑各个部门，耗费大量时间和精力，还不一定能办成。 比如昆明就有规定，对于土地出让金没交清的烂尾楼，要先追缴欠款才能办理后续手续，这对接盘方来说又是一笔额外的支出。 现在各位应该明白，烂尾楼不能轻易接盘，不是因为没人想接，而是以前的制度设计存在漏洞，让接盘的风险太高、成本太大。 而现在，我们正在通过完善制度，把这些风险和成本降下来。 预售资金监管越来越严，堵住了资金挪用的漏洞。 法律也明确了债务清偿顺序，让接盘方不用再担心债务纠纷，府院联动机制解决了部门协调难的问题，让手续办理更顺畅。 还有各种优惠政策，提高了接盘方的积极性。 这些制度上的改进，正在让越来越多的烂尾楼迎来重生的机会。
