青岛二手房：成交量已经反超新房 2025年-2026年初的青岛二手房市场，成交量已经反超新房，成为市场的绝对主角，但价格却在漫长的库存消化期中缓慢磨底。 青岛二手房市场正处于一个“买方主导、分化加剧”的深度调整期。 1. 市场现状：量价背离，库存高企 目前的青岛二手房市场，最直观的感受是“挂牌的多，急卖的多，但成交的不算少”。 成交量超越新房（市场地位提升）： 2025年全年，青岛二手房成交约6.5万套，超过了新房的6万套。这说明在当下，购房者更信任“所见即所得”的二手房，新房的信任危机仍在持续。 库存压力巨大（买方天堂）： 这是一个让卖家非常头疼的数据。截至2025年底，青岛二手房挂牌量已稳定在11.4万套以上，部分平台甚至显示激增至16万套。这意味着市场上有大量房子在等待接盘，买方拥有绝对的议价权。 价格以价换量（缓慢筑底）： 虽然2025年12月挂牌均价曾有短期波动，但整体趋势是稳中有降。为了成交，很多房东不得不降价，尤其是非核心区的房源。目前的价格正在寻找新的平衡点（筑底），尚未出现大幅反弹。 2. 选房逻辑：极度分化，闭眼买的时代彻底结束 现在的青岛二手房市场，“不是所有房子都能住人，也不是所有房子都能流通”。选错房，不仅住得不舒服，未来想置换都难。 根据市场反馈，“三不碰”原则和“一优选”方向： 流通困难的“三不碰” 老破小/老破大： 房龄超过20年，无电梯，物业缺失。这类房子虽然单价低，但居住体验差，年轻人不买账，银行甚至可能拒贷，未来几乎零流通性。 高龄大高层（15年以上）： 尤其是黄岛、李沧早期的2梯6户甚至8户的高层。梯户比高、公摊大、电梯老化，随着房龄增加，居住品质会断崖式下跌。 伪学区房： 仅靠单一学区支撑的高价房。随着多校划片政策的推进，学区溢价风险极大，一旦政策变动，资产可能瞬间缩水。 优质资产的“一优选” 主城区次新房（5年内）： 也就是所谓的“次新”。这类房子房龄新、有电梯、户型设计合理（如南北通透、120-140㎡的大户型），且物业服务质量好。数据显示，120-150㎡的改善型房源是目前成交的绝对主力。这类房子抗跌性最强，甚至在某些热门板块（如市北新都心、浮山后）价格依然坚挺。 3. 区域风向标：哪里最活跃？ 成交主力区： 西海岸新区（黄岛）和市北区是成交量最大的两个区域。西海岸胜在性价比和新城区配套，市北胜在主城区的成熟便利和学区资源。 价格高地： 崂山区和市南区依然是价格天花板，均价坚挺。如果你预算充足且追求资产保值，这两个区域的核心资产是首选。 建议 如果你现在想买房： 大胆砍价： 现在是典型的买方市场，挂牌量大，你不买，别人也不买。利用这一点，对心仪房源大胆压价，尤其是那些挂牌很久的房子。 关注品质： 不要贪图便宜去买“老破小”或远郊房。现在的逻辑是“买好不买旧”，未来的接盘侠也是年轻人，他们只看得上住得舒服的房子。 实地考察： 多看几个中介平台的VR房源，筛选出意向小区后，一定要实地去感受物业管理和邻里环境。 如果你是想卖房： 认清现实： 如果你的房子属于上述“三不碰”类型，建议“以价换量”，挂出一个比市场价更低的价格，才能吸引到稀缺的买家。 总的来说，青岛楼市已经告别了普涨普跌的时代，进入了“存量博弈”阶段。对于刚需和改善群体来说，现在是一个可以慢慢挑、仔细选的好时机。
