中国此轮房地产上涨，已先从香港开始了 彭博社报道：过去两周香港住宅成交活跃，仅九个项目的成交额就超过7.5亿美元，成交量是多年来最活跃的时期之一。 近期上海深圳豪宅市场日光盘也频现，说明交易活跃现象已从香港传导至内地， 1. 香港是“政策+利率+资金”三重共振的“起点” - 2024年2月“撤辣”取消买家印花税、额外印花税，直接把交易成本降6%～15%，成为楼市反转的“发令枪”。 - 2025年5月港元汇率强、金管局4次注资1290亿港元，1个月HIBOR从3.98%断崖式跌到0.57%，香港房贷利率（H+1.3%）首次低于租金回报率，形成“以租养贷”套利空间。 - 结果：过去两周仅9个新盘就成交7.5亿美元，创多年新高；山顶、九龙塘等过亿港元的超大户基本被内地客“秒杀”。 2. “香港热”通过两条通道快速外溢 ① 资金通道——“香港看房团”里80%是长三角、珠三角高净值客，看完香港顺便把深圳、上海豪宅也扫货； ② 预期通道——香港媒体连篇“楼市见底”报道，改变了内地买家“再等等”的观望情绪，一线城市豪宅案场到访量普遍增加30%以上。 3. 上海、深圳出现“日光盘”是“香港热”的直接映射 - 2025年1-5月，上海已有15个楼盘“日光”，其中中海·顺昌玖里单盘196.5亿元创全国纪录；深圳深湾玖序1小时售罄100亿元。 - 这些项目客户画像高度重叠：60%以上来自金融、互联网、外贸企业主，很多在香港有账户或公司，先在香港看房，再回内地“打新”。 4. 政策层面形成“香港松—内地跟”的节拍器 香港“撤辣”后不到4个月，北上广深同步下调首付比例、取消豪宅线，利率跟进LPR下调，形成“政策共振”。香港起势→外资回流→内地政策再加码，成为本轮楼市“暖-热”转换的完整链条。 5. 透露出的深层信息 - 中国楼市此轮复苏不是“自上而下”的基建拉动，而是“由外而内”的资金驱动：先由香港低利率+低税负吸引国际资本和内地高净值人群，再向一线城市核心资产扩散。 - 豪宅只是“头浪”，如果香港成交持续火热、利率继续走低，改善型与刚需板块才会跟进，真正的“量升价稳”仍需3-6个月观察。 - 政府显然乐见“香港—华南—华东”这条传导路径，一方面通过香港吸纳外部资金，另一方面借此修复内地资产负债表，为后续更大力度去库存、促投资铺路。 “香港点火、豪宅先燃”说明本轮房地产回暖是政策松绑+利率套利+资金外溢共同作用的结果；它既改变了市场预期，也为一线城市核心资产价格提供了短期支撑，但能否扩散到全国、带动整体成交，还要看利率、政策和就业收入的后续配合。
