北京楼市：去化压力大的板块出现了❗️

[气球R] 未来5年，北京去化压力大的板块出现了！首先澄清一点，去化压力大，不代表房子不宜居。去化压力大的意思是，房源多、购房者少，且同品质的房子数量多，销售竞争强。 [气球R] 比如通州、石景山和房山，就是去化压力非常大的板块。首先，这三个板块内部都有大量的老房子；其次，通州、石景山、丰台、大兴，这几年有大量的新房入市。所以无论是老破小还是次新，这几个板块在未来5年的去化压力都会非常大。 [气球R] 老破小方面：随着限竞房入市+新房的挤压，通州、房山、石景山这些近郊板块的老破小很快会陷入有价无市的状态。比如同样400万预算，在四环内也能买老破小了，大家不会去近郊买房。 [气球R] 改善房方面：根据数据统计，从2017年起，北京的限竞房项目重点推出的户型都是88-90平三居，推出套数在同期开盘总量中的平均占比高达69%。也就是说，未来将有大量的小三居进入二手房市场。 [气球R] 这些小三居的位置不会特别核心，毕竟当初限竞房项目基本都位于五环边上。从上图中也能看出，当初通州卖掉的小三居最多；其次是丰台，再然后是海淀、朝阳。 [气球R] 这也就意味着，通州现在虽然放松了限购，但从今年开始，除了新房和原有的二手房，还将有大量的次新小三居改善房进入市场。 [气球R] 这对于通州来说，去化压力是非常大的，类似的还有大兴、房山、丰台等区域。丰台的限竞房也很多，但丰台相比于这些区域还是有优势的： 1️⃣ 丰台多少也有自己的商务区——丽泽商务区和总部基地； 2️⃣ 地铁通达，距离东西城都非常近； 3️⃣ 可以承接国贸、海淀、东西城的改善人口外溢，所以房子的流通性还有支撑。 [气球R] 但通州、房山、石景山、大兴等区域，几乎没有优势，未来的去化压力会非常大。既没有地段优势，也没有居住品质，这类房子将是未来最难卖的房子。